No dia 31 de outubro, o presidente Lula sancionou o marco legal das garantias (lei 14.711/23), que aprimora as regras relacionadas a garantias, execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca e procedimentos de busca e apreensão extrajudicial de bens em caso de inadimplemento de contratos.
A norma permite que um bem seja utilizado como garantia em mais de uma proposta. Dessa forma, em casos de alienações fiduciárias sucessivas da propriedade superveniente, as anteriores terão prioridade em relação às posteriores durante a execução da garantia. No caso de execução do imóvel pelo credor fiduciário anterior, com alienação a terceiros, os direitos dos credores fiduciários posteriores se sub-rogam no preço obtido, e os registros das respectivas alienações fiduciárias são cancelados.
Para o presidente do Ibradim – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário, André Abelha, a lei não apenas esclarece dispositivos que suscitavam dúvidas e já eram aplicados na prática, mas também estabelece regras que promovem maior segurança, tanto na criação da garantia, como na execução da alienação fiduciária.
“Por exemplo, você teve alteração que prevê, expressamente, que o terceiro também pode figurar como fiduciante, como garantidor, não só o devedor. Então essa, por exemplo, foi uma alteração de redação superimportante, vários dispositivos foram alterados para deixar isso claro.”
Outra inovação da nova lei foi a modernização da hipoteca. Segundo o especialista, com o marco legal das garantias, a hipoteca e a alienação fiduciária passam a ter maior proximidade. “[Elas] continuam sendo institutos de garantia diferentes, com diferenças importantes, mas com as novas regras, as partes são encorajadas a utilizar a hipoteca, que indubitavelmente aparece como uma garantia relevante”.
Além disso, o cofundador e conselheiro do Ibradim, Melhim Chalhub, ressaltou que a situação do devedor que possuía poucas chances de obter empréstimos adicionais usando seu direito futuro de aquisição da propriedade, agora foi resolvida de forma definitiva pela lei, que prevê que esse contrato pode ser registrado desde o momento de sua celebração.
“[A norma abriu] o caminho para esse devedor buscar crédito no mercado com aquele mesmo bem e conferindo segurança jurídica a este credor que tomou em garantia a propriedade superveniente.”
Além disso, Chalhub destacou que a nova lei atualizou o procedimento de intimação e execução do crédito fiduciário para se adequar às alterações do CC de 2015, sobre “as quais ainda geravam aqui ou ali alguma dúvida e com essa nova lei vieram a ser todas elas solucionadas”.
Desvendando o Marco Legal das Garantias
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FONTE: MIGALHAS
